当ページの主旨

新聞・HP等のなかで気になった不動産関連のニュースをアップしています。スクラップブックのイメージです。興味のあるかたはのぞいて下さい。

4月の首都圏の建売住宅市場動向 2011年5月20日

不動産経済研究所が、4月の首都圏の建売住宅市場動向を5月18日に発表しています。

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

概要は下記のとおりです。


販売戸数:
4月の新規販売戸数は342戸で、対前年同月比6.2%増(対前月比8.6%増)。 

月間成約率:
4月の月間契約率は47.1%で、前年同月と比較して7.2%ポイントダウン(前月と比較して1.1ポイントアップ)。

平均販売総額:
4月の平均価格は4,306.1万円で、前年同月と比較して2.6%アップ(前月と比較して11.8%ダウン)。

月末現在の翌月繰越販売在庫数(発売後6カ月以内):
2011年4月末現在684で、前年同月末の在庫数は511。


<私見>
販売在庫数の増加が気になります。

マンション価格等についての記事 2010年3月30日

記事が多くなってしまいましたので、
タイトルだけでも読んでみてくださいネ。

≪都23区のマンション価格、一部で反転上昇≫
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201003170006.html
都心23区のマンション価格は、新築の標準・小型タイプと
中古の小型タイプがそれぞれ下落から上昇に転じたそうです。
新築・中古共にその他のタイプの下落幅縮小も目立ち、
マンション価格に下げ止まりの傾向がうかがえる結果となったとのこと。


≪【産業天気図・住宅・マンション】
需要は住宅ローン減税など追い風、後半「曇り」に改善へ≫
http://www.toyokeizai.net/business/industrial/detail/AC/e116a2d34eac9e2efd01188fe619d420/
住宅・マンション業界は2010年4〜9月が「雨」、
10年10月〜11年3月が「曇り」となる見通しとのこと。

購入者サイドについては
・住宅ローン減税など政策の追い風がある。
住宅ローン減税は年内引き渡し物件の減税幅が最大で、以後年々低下する。
・住宅金融支援機構の「フラット35S」は、
10年間の固定金利部分の金利の引き下げ幅がこれまでの0.3%から
1%に拡大されており、これも年内申し込みが条件。
こうした制約がマンション購入を牽引する可能性が大きい。
 
供給者サイドについては
・首都圏のマンションを中心に、08年以前に取得した
用地に建つ物件が多いが、いずれも棚卸資産評価損を計上済み。
・建築費もピークから20%程度低下している。
・上記からマーケットニーズに応じた価格で販売される物件が増える見込み。
・マンション価格を引き上げられる状況ではないのも実情で、
都心の好立地物件以外はデベロッパーにとって収益面の大きな改善はない。
本格回復は09年以降の用地取得物件が売り出される11年からになりそうだ。

と記載されています。

≪多摩ニュータウン:一括建て替え決定 高層マンションに≫
http://mainichi.jp/select/today/news/m20100329k0000e040057000c.html
http://mytown.asahi.com/tama/news.php?k_id=14000001003290001
東京都多摩地方西部の「多摩ニュータウン」で1971年に最初に入居が始まった
「諏訪2丁目住宅」(多摩市、640戸)管理組合が、
老朽化した全23棟を取り壊し、高層マンション7棟に一括建て替えすることを
決めたそうです。増加分の戸数の売却益で現入居者の負担を軽減する手法を採用。
多摩ニュータウンは計画人口は34万人だが、現在は約20万人に減少し、
高齢化や空き部屋が目立ち、再生が課題になっていたとのこと。


≪保育施設「設置協力を」 大規模マンション 新宿区が要請へ≫
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20100329/CK2010032902000049.html
 大規模マンションの開発にともない、保育施設が不足する事態を
未然に防ごうと、新宿区は4月から、300戸以上のマンションを建設する
事業者に対し、保育施設の設置に対する協力を要請する。区保育課によると、
同様の要請は23区では世田谷に次いで2例目。
同課は「いろいろな方法を駆使し、待機児童をなんとか解消したい」
と話しているそうです。但し、拘束力はないとのこと。


≪10階以上工事差し止め決定…兵庫のマンション≫
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20100324-OYT1T00593.htm
 兵庫県尼崎市の阪急塚口駅北側で建設中の14階建てマンションを巡り、
北隣の8階建てマンションの住民が、日照権侵害などを理由に
建築差し止めを求める仮処分を申し立てたのに対し、
神戸地裁尼崎支部(工藤涼二裁判官)が、10階以上の工事を差し止める
決定をしたそうです。現場は、日影による建築物の高さ規制がない
都市計画法上の「近隣商業地域」に当たり、日照権を理由にした
工事差し止めが認められるのは異例とのこと。



以下は、記載するか迷ったのですが話題性があるので載せてみます。
ランチのネタにどうぞ。

≪田代まさし・小向美奈子プロデュース テーマパークマンション≫
http://woman.infoseek.co.jp/news/entertainment/story.html?q=24fujizak20100324000
『10人中9人に嫌われる部屋』というコンセプトのマンションです。

下記は、同社のHPです。
http://www.aki-club.co.jp/designers_apartments/index.html

賃貸住宅市場について 2010年3月26日

賃貸住宅市場について気になる記事がいくつかありました。
長くなってしまったので、
タイトルだけでもご覧になって下さいネ。


2月の首都圏分譲マンション賃料、2.5%下落 民間調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=20100324p2001p2
 不動産情報サービスの東京カンテイ(東京・品川)がまとめた2月の首都圏の
分譲マンション賃料(1平方メートル当たり)は、前月比2.5%下落して2553円と
なったそうです。2600円台を割り込んだのは6カ月ぶりとのこと。
東京カンテイでは「借り手の懐具合が厳しいため、賃料水準の高い物件が敬遠されている。
今後も賃料は横ばいか弱含みで推移する」と分析しています。
ちなみに千葉県は1.7%上昇とのこと。


新築アパートの賃料上昇(平成22年1月期の賃貸物件登録賃料)・・・アットホーム
http://zenchin.com/news10032203.html
首都圏の新築物件の賃料は、マンションの下落率が3カ月連続で改善したそうです。
アパートでは下落が止まり、前年比で2・9%の上昇に転じたとのこと。
また、中古物件についてはアパート・マンションともに2カ月連続で下落したが、
マンションで昨年比─0・9%、アパートで─2・1%と下落幅は縮小しているそうです。


100万円超の超高額賃料帯で下落幅縮小・・・アトラクターズ・ラボ
http://zenchin.com/news10032202.html
記事によると同社は今後各賃料帯においても賃料下落に歯止めがかかると予想しています。
下落に歯止めがかかった要因として、リーマンショックから1年以上が経過し、
今回調査対象となった空室物件が、前回募集時にすでに大幅な家賃値引きが行われている
ものが多く、賃料下限値に達していることが考えられるとのことです。


初期費用0円契約を開始・・・ストーンズ
http://zenchin.com/news10032205.html
神奈川県を中心に管理するストーンズが今年5月から契約時の入居者初期費用負担を無くす
新しい契約方式を始めるそうです。入居者の代わりにストーンズが契約主となることで、
家主に支払う敷金・礼金と、仲介事業者に支払う仲介手数料を立て替え、入居者との間では
転貸借契約を結び、毎月の賃料に2年間立て替え分を上乗せして、回収するとのことです。


高齢者賃貸物件に参入、高松に第1号/穴吹興産
http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/economy/article.aspx?id=20100324000095
人口減少に伴い分譲マンション市場が縮小する中で、高齢者専用賃貸住宅等は
分譲マンションや戸建て住宅から一定の住み替え需要があると見込み、四国・中国地方などの
主要都市で展開するそうです。
スタッフが24時間常駐する管理事務所、訪問介護事業所、食堂などを併設し、
スタッフは生活支援を行い、近隣の医療機関などと提携。介護が必要になった場合、
介護サービスを受けながら継続して入居できるそうです。


「障害者と健常者が協力する共同住宅」が恵比寿にオープン
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201003250001.html
NPO法人パレット(東京都渋谷区)は4月、障害者と健常者が協力して生活する
共同住宅「ぱれっとの家いこっと」を東京・恵比寿にオープンするそうです。


 大阪・千林商店街の100円商店街、家賃100円の格安賃貸物件も
(※賃貸用住宅ではありませんが・・・管理人)
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100325/biz1003252054047-n1.htm
 大阪商工会議所などは25日、千林商店街(大阪市旭区)で4月3日に実施する
「100円商店街」の概要を発表しました。
不動産業者が家賃を1カ月限定で100円にした賃貸物件を用意するなど
超格安商品がそろうそうです。


入居者の自室内での自殺、孤独死、犯罪による死亡に対して、
管理業者が家主に支払う見舞金費用を補償する、国内初の保険商品(エース損害保険株式会社)
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=247447&lindID=3


<私見>
未だに100万円超の賃料を払える人がいるんですね。
どんな仕事をされているんでしょう・・・。

2010年地価公示について

国土交通省が18日に発表した2010年1月1日時点の公示地価は
2年連続で前年を下回りました。

全国平均(全用途)前年比▲4.6%
住宅地 前年比▲4.2%
商業地 前年比▲6.1%

 

特に商業地の落ち込みが顕著で、
地価の高いエリアほど下落率が大きくなっているようです。

・商業地の下落率
地方圏▲5.3%
三大都市圏▲7.1%
東京都区部▲9.8%
銀座 ▲25%超


 

地価の落ち込みの理由としては下記のものが挙げられています。

都心部
・オフィス需要の落ち込み(空室率の悪化)
・企業収益の悪化
・先行き不透明感
・デフレの影響
・欧米の投資家が中国・インドに投資先を移している
・銀座の場合には高級衣料店の撤退(中国に新店舗)

地方圏
・人口減少
・企業の投資抑制に伴う店舗・工場の閉鎖


今後については、
足元では下げ止まりつつあるというポジティブな意見と、
今後も厳しい状況が継続するというネガティブな意見が
混在しています。


ポジティブな意見

・2009年の前半から後半にかけて下落率は鈍化
・住宅投資に明るい兆し
・マンション成約率が70%超となった
・2009年に売買された中古マンションの平均価格が前年を上回っている
・公示地価や基準地価は実勢価格に対しては遅行指標であり、
実物市場における地価は、足元では都内で一部上昇がみられるほか、
首都圏にも下げ止まりが窺えると指摘(シティグループ証券)
http://www.nsjournal.jp/news/news_detail.php?id=202140

 

・不動産ファンドを組成する動きが少しずつ出てきた。
※ケネディクスは、年内に国内オフィスと商業施設で運用する
総額300億円規模のファンドを組成する方針とのことです。
同社の社長は、オフィス空室率は今年に底を打ち、
賃料を含めた不動産市場の底打ちは来年夏になると
予想しているそうです。
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20100318202428.html


ネガティブな意見

・日経新聞では、デフレ(一般物価下落)と資産デフレ(不動産価格の下落)
の悪循環の懸念がされています。

ロイターの記事には下記の意見がありました。
・本格的な相場回復に向かうといったムードは市場で感じられない。
・少子高齢化などで成長が期待できない国の不動産価格が、大幅に上向くのは難しそうだ。
・外資が現在の日本の不動産に注目するとは思えない。
http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPJAPAN-14412320100318

・盛岡では下げ止まりの兆しは見えていないとのことです。
http://news.ibc.co.jp/item_13299.html


<私見>
ポジティブな意見が多くなってきておりますが、
本格的な回復まではもう少し時間がかかりそうです。

東京都心のオフィス空室率8.66% 2010年3月17日  

オフィス仲介大手の三鬼商事が3月12日に発表した
東京都心5区の最新オフィスビル市況によると、 
 東京都心(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の賃貸オフィスの空室率
(解約予告を含む)が2010年2月末に、前月比0.41%増の8.66%となったとのこと。

オフィス縮小の動きと、新規供給に伴う募集面積の増加が影響しているようです。
http://www.e-miki.com/data/download/sokuho/C1003_TO.pdf

 

 

厳しい状況ですが、
ポジティブなニュースが少しずつ出てきています。

 ・首都圏のマンション販売については、販売の好不調の目安となる契約率70%を
2か月連続で超えたそうです。

一部新規物件が不足する状況にもなっていると記載されています。
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?id=ASDD15093%2015032010


・中央三井信託銀行が、不動産を対象に投資運用を行う専門子会社を設立(3月16日)
http://www.sankeibiz.jp/business/news/100317/bse1003170507001-n1.htm


・3月16日の日経新聞には東京都心を中心に不動産価格の底入れを予想する声が
出てきていると記載されています。

 

・日経新聞によると内閣府が3月9日に発表した1月の景気動向指数は、
10カ月連続で前の月を上回りリーマンショック前の水準に戻ったとのこと。

 

・3月の月例経済報告では、「景気が"着実"に持ち直してきている」と
記載されています。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/2010/0315getsurei/main.pdf

賃貸住宅の空室の解消の記事 2010年3月5日

3月4日のNHKのニュースでは外国人の受け入れの特集を組んでいました。
外国人の受け入れがスムーズにいけば空室率の解消につながるのでは
という内容でした。

 

リフォームについては2つの面白い記事がありました。

 

若い女性を意識して白とピンクを基調にデザインした「姫部屋」
ゴージャス感を演出した「小悪魔部屋」、
雲の上をイメージして全面を白とした「スカイライフ」等
完成から1週間で成約に至っているそうです!
http://www.hokkoku.co.jp/subpage/K20100305302.htm

 

二世帯住宅として使用
されていた三階建木造住宅をシェアハウスに転用。
一般的な戸建賃貸としての予想収益の1.5倍の収益を目指すそうです。
http://www.value-press.com/pressrelease.php?article_id=53280

 

<私見>
オーナーさんにも勤勉さとアイデアと資力が要求される時代
のようです。

賃貸住宅の空室率について 2010年3月5日

賃貸住宅の空室率についてはオフィスと比較するとデータが
整備されていません。
管理人が確認できた情報として下記のものがありました。


横須賀市のサラリーマン大家さんのブログに

全国の賃貸住宅の空室率が都道府県別に

記載されています。(全国賃貸住宅新聞の記事です)

http://ameblo.jp/tontonmail1900/entry-10436752835.html


空室率は20%以上のところが多いのが確認されます。

30%以上の県もあります・・・40%以上も・・・。

しかもこのデータは平成20年とのこと・・・。

 

ちなみに、
日管協総合研究所の
平成21年度下期賃貸住宅景況感調査『日管協短観』
に記載されている空室率(委託管理(集金管理を含))は
下記の通りとなっております。
首都圏9.7%
関西圏10.2%
全国11.7%
http://www.jpm.jp/marketdata/pdf/%C2%E8%A3%B2%B2%F3%C3%BB%B4%D1%A1%CA%A5%D1%A5%EF%A1%BC%A5%DD%A5%A4%A5%F3%A5%C8%A1%CB.pdf


もうひとつ、
管理人が調べたJ-REITの共同住宅の空室率です。
(注:あくまでも管理人調べです。慎重に調査しましたが
精度については御容赦下さい)
平成21年7月以降に決算のあったファンドのデータです。

共同住宅のみの不動産の平均空室率は6.3%(286棟)
共同住宅を含む不動産(店舗付等)の平均空室率は6.9%(466棟)

さすがJ-REITといったところでしょうか。

中国の不動産市場について 2010年3月3日

中国の不動産市場が過熱傾向(バブル?)にあるということは
多くのメディアで報道されていますが、気になる記事がありました。


北京の商業スペースの半分は空室状態か−バブル崩壊間近との見方も
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90920021&sid=aVYaSNRHBuHE


空中大楼の富裕村に潜む中国バブル、破裂ならドバイ危機の千倍の影響
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90920021&sid=aUwVTLu9L6RQ


<私見>
対岸の火事という認識でおりましたが甘いようです。
破裂・崩壊でなく、調整という形で過熱傾向が
収まってほしいと思っております。

店舗の出店動向について 2010年3月2日

2月20日の日経新聞の一面に、
小売りの出店が都市部に集中するという記事がありました。

・マツキヨは2010年度に過去最多の出店数を更新する予定
・コンビニエンスストアも高水準の出店ペースを持続
・紳士服の青山が首都圏で出店攻勢をかける。
・ユニクロが前期並みの60店の出店を見込む
等が記載されています。

一方で、郊外型の大型店の出店意欲は著しく低下しているとのこと。
・07年11月に施行された改正まちづくり3法の影響
・不況による消費不振
が要因として挙げられています。

 

次はちょっとローカルな記事です。

2月24日の日経新聞の千葉・首都圏欄の記事です。
千葉市によると94ケ所の商店街にある4920店のうち
空き店舗は11%の563店で、年々増加しているとのこと。

これに対し千葉市では
空室率の増加に歯止めをかける目的で、
空き店舗に出店する小売業者に対し
1,000万円を限度に融資する制度を4月1日に設けるそうです。
空き店舗の利用を促す融資制度は全国の政令市では初めてとのこと。

 

もうひとつローカルな記事です。

千葉県木更津市に三井不動産がアウトレットモール開業
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/sonogo/news/201002/CK2010022302000136.html

 東京湾アクアライン開通に合わせ、千葉県木更津市の
金田地区で始まった土地区画整理事業の「かずさアクアシティ」
計画ですが、事業のスタート当初はアクアラインの開通効果もなく、
事実上頓挫していた区画整理事業とのこと。ここに、
最終的に店舗数二百〜二百五十店(店舗面積約三万〜四万平方メートル)
の規模の三井不動産によるアウトレットパークが計画されています。
同社によると現在、全国で運営されている
アウトレットパークの中では最大級の施設になるとのこと。 
 アウトレットモールの開業により活性化が見込まれおり、
地元の期待は大きそうです。

 

<私見>
デフレ及び消費不振で売上が伸びない状況ですが、
集客力と資力のある企業にとっては、地価等が安く出店しやすいという
状況になるのですね。なんともうらやましい。
千葉県民としては、千葉市の政策及び木更津のアウトレットパーク
のいずれも成功して元気な千葉県になってほしいです!

地方都市のオフィスビルの空室率について 2010年2月28日

全国的にオフィスビルの空室率は悪化しているようです。
下記は、HP上で確認された情報です。


・福岡のオフィス空室率、5カ月連続悪化 1月末
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20100204c6c0402e04.html
 既存ビルは17カ月連続の悪化で14.78%
 完成から1年未満の新築ビルは49.1%とのことです。


・札幌中心部 オフィスビル空室増 5年ぶり11%超
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/217421.html
 空室率は5年半ぶりの高水準で、4カ月連続で上昇しているとのことです。


・岡山市中心部 オフィスビル空室率 過去最悪の水準 市役所筋で撤退続出
http://www.okanichi.co.jp/20100219121356.html
 平成21年12月の岡山市中心部のオフィスビル空室率は、15.0%。
 過去最悪の水準で、支店や営業所の撤退、規模縮小が相次いでいるのが
 原因とのことです。

・大阪のビル空室率 平均空室率 10.34% 平成21年12月末
http://www.sankei-kansai.com/2010/01/08/20100108-019058.php
 特に心斎橋・難波地区の空室率は前年末の約2倍の17.82%まで
 急上昇しているとのこと。
 なお、今年も大型供給が続く見込みとのことです。


ちなみに東京の空室率も上昇しているようです。


・東京大型オフィスビル空室率8.25%に上昇 1月末
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK035882720100204
 空室率は5カ月連続の上昇
 なお、大型新築ビルが2月から6月にかけて23棟が竣工予定とのことです。

中国の不動産価格上昇 2009年10月16日

中国の不動産価格上昇

10月16日の日経新聞の記事です。


中国国家発展改革委員会は、

9月の主要70都市の不動産販売価格が

前年同月比2.8%上昇したと発表したとのことです。

プラスは4カ月連続で、春先から急回復したそうです。

中国人民銀行(中央銀行)が

昨年秋から銀行に融資を増やすように促し、

余ったカネが不動産市場に流れ込んだためと

書かれています。


また、

中国商務省が、

海外から中国への直接投資額(実行ベース)が

2か月連続のプラスになったと発表しました。

世界経済が底入れしたとの見方が広がり

対中投資が再び活発になり始めていると

記載されています。

<私見>

韓国の不動産価格も上昇しているようです。

http://jp.reuters.com/article/treasuryNews/idJPnTK848369620091009


 

首都圏マンションに底打ちの兆し  2009年10月15日

10月15日の日経新聞の記事です。

首都圏のマンションに底打ちの兆しが

出てきたそうです。9月の発売戸数が25か月

ぶりに増加し、3,063戸となったそうです。

売れ行きを示す契約率は、73.6%で5月以降、

好調の目安となる7割前後が続いているそうです。

今春の住宅ローン減税の減税枠の拡大や

08年の2割程安い物件が多くなったことが

マンション購入の刺激になっているとのこと。

ただ回復が今後も持続するかは不透明と記載されています。

 


また、

販売の回復と、販売在庫の減少

マンション用地が下落したこと等から、

マンション各社が用地の取得を積極化している

とのことです。

タカラレーベン、日神不動産、東急不動産について

用地取得の再開や、用地取得投資の増加等の記事が

ありました。

 

<私見>

同日の新聞に「投信市場に底打ち感」との記事も。

良い兆しの記事が増えてきたように思えます。

「兆し」が「実勢」につながるといいですね。

東京都心部に良い兆候 2009年10月14日

下降トレンドが続いていますが、

東京都心では、良い兆候が出ているようです。


≪オフィスビルの空室率≫

シービー・リチャードエリス株式会社のプレスリリースです。
http://prw.kyodonews.jp/open/release.do?r=200910135443


「東京Sクラスビル・Aクラスビルは空室率下降局面に」
オフィスマーケット市況速報(2009年9月期)をCBREが発表


東京においては、Aクラスビルの空室率は、

対前期比0.1ポイント低下の5.0%、Sクラスビルの空室率は

対前期比0.5ポイント低下の5.7%と、今回の集計では

唯一空室率が下降曲線を示したとのことです。


また、供給動向については、下記のように記載しています。

「東京23区の新築ビル(築1年未満のビル)の空室率が

30%を上回る状況が続く中、都心部よりも賃料水準が

低廉な周辺区での大型供給が、市場にどのような影響を

与えるかが注目されるところである」

 

≪中古マンション価格≫

三井不動産販売のニュースリリースです。
http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_01.html


三井不動産販売が2009年10月1日時点の価格動向
(今年7月〜9月)を発表しています。

東京23区は前回の横ばいからやや上昇に転じたとのことです。

 

≪住宅地価格≫

上記の三井不動産販売のニュースリリースです。

東京23区は2007.10.1時点以来以来8期ぶりに
プラスに転じたとのことです。


なお、三井不動産販売の上記サイトでは、

今後の見通しについては、今後しばらくは

住宅地・既存マンションとも、横ばい傾向

で推移するものと予測しています。


<私見>

東京都心部以外は下降トレンドが続いているようです。


個人的な意見ですが、不動産市場については、

東京都心部が上昇しはじめないと他地域が上昇しないので、

良い兆候だと思っております。

相続税損賠訴訟:上告棄却で鎌倉市の敗訴確定 2009年10月12日

毎日jpの記事(10月7日)です。
http://mainichi.jp/area/kanagawa/news/20091007ddlk14040285000c.html

 
鎌倉市が土地評価を誤り相続税を過大に

支払わされたとして、藤沢市の男性ら3人が

鎌倉市に賠償を求めた訴訟で、最高裁は2日付で

市側の上告を棄却する決定を出しました。


裁判長は「上告理由に当たらない」とだけ述べたそうです。

市は敗訴が確定し、計3,707万円を支払うとのこと。


原告は市内の土地を91年に親から相続した3人。

土地評価の是正を03年に市に申し出たが認められず、

04年に横浜地裁に提訴。地裁は06年5月

「必要な調査を怠った」などと市のミスを認め賠償を命じました。


市は控訴しましたが2審・東京高裁でも敗訴、

07年10月に上告していたとのこと。

 

<私見>

市が絶対の自信を持っていた評価方法について、

明らかなミスだという判決が下りたということですよね。

職業柄、どんな評価をしたのかとても知りたいです。

店舗内で野菜を栽培  2009年10月11日

asahi.com 10月9日の記事です。
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200910090001.html

 

三井不動産、みらい、三協フロンテアの3社はこのほど、

「三井ショッピングパーク ららぽーと柏の葉」に、

千葉大学監修のもと、広さ約2坪の小型植物工場

「みらい畑」を設置すると発表したそうです。

約3カ月間(予定)、レタス・ハーブ類の栽培実証実験

を行うとのこと。


「みらい畑」は、高気密な閉鎖型施設で、人工光源のみを

利用して水耕栽培を行い、光源には赤色・青色LEDを

使用することで、従来型の蛍光灯のみを使用する場合と

比較し、消費電力を30%、運用コストを80%に抑制できる

と想定しています。


今後、多くの人に植物工場の有用性を理解してもらうため、

生産された野菜の試食や収穫体験会のほか、一般販売も

行う予定とのこと。

 

また、

10月9日の日経新聞にも同様の植物工場の記事がありました。

首都圏で小型の植物工場を飲食店などに設置する事業に、

・ビル管理の電通ファシリティマネジメント

・飲食店情報サイトのぐるなび

・サンドイッチチェーンの日本サブウェイ

の3社が参入しているそうです。


飲食店の店舗内に組み込む形で、生産履歴が明らかな野菜

をまかなう「食用」としてだけでなく、「観賞用」として、

また「店産店消」の話題づくりによる集客を期待しているようです。


来春ごろから販売される工場の装置は、幅5m強、奥行0.6m、

高さ2m程度で、価格は700万円程度とのこと。

(電通ファシリティマネジメント)


<私見>

そのうち工場や店舗で野菜を作ることが

当たり前になる時代がくるのですかね。

空室率解消に・・・というのはちょっと気が早いですね。

東京都心5区の空室率 2009年9月末

いずれもNIKKI NETの記事です。


<オフィス仲介大手のビルディング企画(東京・千代田)>

同社が7日まとめた9月末の東京都心5区

(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス空室率

(解約予告を含む)は7.09%と、前月比0.11ポイント低下した。

空室率が下がったのは2008年2月以来、19カ月ぶり。

オフィスを縮小する動きは続いているが、大型の解約が減った。


新宿区では高層ビルの空室が増え、賃料も下がったため、まとまった面積の

成約があった。同区の空室率は9.8%と前月比0.52ポイント低下した。

渋谷区でも小規模オフィスの成約が相次ぎ、空室率は同0.4ポイント下がった。

賃料は下落が続いている。3.3平方メートル当たりの5区の平均募集賃料は、

2万4310円と前月比2.9%(732円)下がった。下落は13カ月連続。


<オフィス仲介大手の三鬼商事(東京・中央)>

同社が8日まとめた東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)

の9月末のオフィスビル空室率(解約予告を含む)は、

7.62%と前月比0.05ポイント上昇した。

7、8月と同率で推移したが、小幅ながら再び上昇した。空室率上昇は

7月まで18カ月間続いていた。

3.3平方メートル当たりの平均募集賃料は1万9657円と前月比1%(210円)

下がった。


<私見>

ビルディング企画の空室率の下落の記事をみて喜んだのですが、

三鬼商事のデーターでは逆に空室率は上昇したとのことです。

いずれにしても7%台の空室率で、賃料単価は下落基調のようです。

米大手ファンドが、不良債権投資1,000億円 2009年10月5日

10月4日の日経新聞の記事です。

野村フォールディングスが15%を出資する米大手投資ファンドの

フォートレス・インベストメント・グループが、

日本での不良債権投資に本格着手するそうです。


金融機関が外部に売却する不動産向けローンなどの

価格が割安な水準まで下落してきたと判断。

同社の共同会長が

「現在の日本は邦銀が大量の不良債権を外部に売却した

1990年代末の状況と似てきた」と指摘しています。


フォートレスは1,000億円を上限とする日本専門のファンドの募集を

開始したもようで、既に日本の機関投資家らから約500億円を調達したと

みられると記載しています。

 

<私見>

今が底だと判断しているのだと思います。

二番底が懸念されているなかで、こうした判断の企業や金融機関が

増えれば、市況は好転していくのだと思うのですが。

新築マンションのシックハウス症候群 2009年10月2日

10月2日の日経新聞の記事やニュースになっていた話です。


頭痛などを引き起こすシックハウス症候群になったのは 

購入したマンションの建材が原因として

分譲元のデベロッパーに損害賠償を求めいていた訴訟の判決で、

東京地裁は、会社側の過失を認め、損害額を3,600万円と認定。

裁判官は、

「ホルムアルデヒドを放散しやすい建材を使用したことや

そのリスクを説明しなかったこと、

引き渡し前に濃度を測定しない過失があった」と指摘したそうです。


健康被害を認めた画期的な判決とのことです。


<私見>

一生に一度あるかないかの買い物なのに・・・

シックハウス、耐震偽造、欠陥住宅等々。

もっと責任をもって作ってほしいと思います。


ホルムアルデヒドの濃度を測定する装置ってあるんですね。

調べてみたら7万円でした。正直高いです。

レンタルもあるようですが。

できれば、区市町村で購入して住民にタダで貸出してくれると

助かるのに。市民が大賛成の税金の使い方だと思いませんか。

ご参考まで

http://www.e-arcadia.jp/sick-house/sick-sokutei.html

ホテルの稼働率が改善  2009年10月1日


9月30日の日経新聞に

東京、大阪主要都市のホテルの稼働率が

改善しているとの記事がありました。

ホテルの稼働率は70%が採算ラインといわれているなかで、

8月の稼働率は

東京が73.9%(前年実績を2か月連続で上回る)

大阪は80%(9カ月ぶりに80%を回復)

を超えたとのことです。


各ホテルは、格安プランの拡充などで集客したため、

客室単価は前年に比べ10%以上下がったホテルが多く、

依然として経営環境は厳しいとのこと。


8月はレジャー客、9月は5連休が稼働率を引き上げたとの話がある一方で、

「海外ビジネス客の減少が止まらない」との関係者の話も載っており、

レジャー客が減る10月以降の動向が着目されるとありました。



一方、海外のホテル事情はどうかというと

米国のホテルの稼働率の記事がフジサンケイ ビジネス アイにありました。

http://www.business-i.jp/news/flash-page/news/200909290099a.nwc

「米高級ホテルにデフォルトの波 稼働率低下で1500ホテルが危機」

「最高級の客室の稼働率は前年1〜6月期の70%から

今期同期には60%に下落した。」

「出張費を良識の範囲に抑えようとする動きが強まっている。」

高級ホテルが不況の影響を真っ向から受けているとのことです。


<私見>

何やら、日本よりも米国の方が深刻そうです。

米の住宅市場に黄色信号。「隠れ不良在庫」700万戸。 2009年10月1日


http://www.business-i.jp/news/flash-page/news/200909280047a.nwc

上記の記事によりますと、

米アマースト・セキュリティーズは9月23日付の顧客向けリポートで、

米住宅価格が再び大きく値崩れする可能性を指摘したとのこと。

「隠れ不良在庫」と呼ぶ差し押さえ予備軍の700万戸の物件が

あり、「今後数カ月で好調だった時期は姿を消し、700万戸もの

過剰在庫という現実を目の当たりにする」との見解を示しているとのこと。



<私見>

700万戸?!、日本経済への影響が心配です。

家事代行付き賃貸住宅 2009年10月1日

2009年9月22日の日経新聞に記載されていた記事です。

伊藤忠食品系の家事代行会社、カジタクが、REITと組んで、

生活支援サービスがついた賃貸サービスを提供するとのこと。


清掃と洗濯等の家事代行を、入居者に提供するサービスで、

第1弾の住宅系REITの高級マンションでは、

カジタクの通常料金よりも4割程度安く提供するそうです。


改装費などの設備投資なしに、空室率を抑える手段として、

他のREITや賃貸オーナーに売り込む方針だそうです。


<私見>

単身向け高級賃貸住宅では、とても喜ばれるサービスだと思いますが、

皆さんどのように思われますか。

2009年の基準地(7月1日時点)発表。地価下落率拡大。 

国土交通省が9月17日に、2009年の基準地を発表しました。

全ての都道府県で下落率が拡大、もしくは上昇から下落に転じています。

新聞、HP等の記事を拾い読みすると概要は下記のようになります。

下落の要因としては、次のものが挙げられています。
・不動産ファンド等の投資マネーの減少
・不況で売上が伸びず、テナントの賃料負担能力が需少。
・オフィス需要の低迷(空室率の上昇、賃料の低下)
・マンション用地の需要減少。
・雇用不安による個人の住宅取得需要の減少。
・金融機関の融資の厳格化。


具体的な数字としてインパクトがあるのは下記のとおりです。
<東京都心>
・銀座や、表参道の商業地で約10〜20%下落。
・丸の内でも約15%下落。
・世田谷の高級住宅街で約14%の下落。
<東京以外>
・福岡市の商業地は約16%下落。
 ある新築オフィスビルの空室率は70%とのこと。
・大阪市中心6区の商業地は約13%の下落
<地方圏>
・人口減少が続く地方では、下落傾向が継続し、
下落幅が拡大したとのこと。


今後の地価動向のカギとされているのは、次の2つです。
・景気動向
・金融機関の融資姿勢


地価上昇の時期については意見が分かれているようです。
・基準地価格は遅行性が強く、足もとには回復を示す明るい材料
があるので、既に底入れした若しくは底入れが近いのではないか
とする意見。
・日本及び世界経済の先行きが不透明であるため、不動産市況も
不透明とする意見。


私の個人的な意見としては、
オフィスの空室率、個人の住宅購入意欲、金融機関の融資姿勢等
が景気動向に影響されてしまうため、
景気の先行きが不透明な状況を踏まえると、
しばらくは、現状のまま推移するものと思っております。

賃貸住宅契約の更新料は無効か 2009年9月27日

毎日jpの記事です。

http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090925k0000e040088000c.html 

 

7月の京都地裁、8月の大阪高裁に続いて、

9月25日の京都地裁でも

賃貸住宅契約の更新料は

「消費者契約法違反で無効」とする判決を出したそうです。

 

<私見> 

このまま更新料の無効は定着するのでしょうか。

更新料は、首都圏を中心に慣行化されている地域が多く、

もし更新料が無効となったら、更新料の返還請求の

大量発生が心配されます。

 

また、更新料を考慮した不動産鑑定評価書もあります。

 

そういえば知人が先日20万円の更新料を支払ったと

言っていました。

 

関東の判決がどうなるか、注目です。

J-REITの売買動向について 2008年11月26日

 J-REITによる2008年1月〜9月の不動産取得の状況のデーターです。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20081120/114068/?SS=expand-architecture&FD=-602172945

 管理人が思っていた以上にREITは不動産を取得していましたが、日経不動産マーケット12月号によると、直近の半年間に限定した場合には取得の動きを止めているREITが多いとのことです。 

 リーマンショック(2008年9月15日)以降のデーターがほしいところですが、ないものねだりというところでしょうか。9月15日以降は、日本ビルファンド投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人、NTT都市開発(REITではありません)等の体力のあるところのみが不動産を取得しているものと思われます。

 

 話しは変わりますが、UBS証券が「不動産投資市場は12月から徐々に動き出す可能性がある」と指摘しています。実現してほしいと切実に思う管理人でした。

今週の気になる記事  2008年10月10日

<ノーベル賞、日本人4人受賞!>

どの方も、淡々としていて、ユーモアがあり、かつ自信に満ちています。

おめでとうございます!

 

<日本郵政が、不動産開発事業を開始>(10月6日付日本経済新聞)

日本郵政は、3兆円近い資産を活用して不動産開発事業を本格化し、赤字転落も懸念されている郵便局会社(窓口会社)の収益の下支えを狙うと記載されています。
管理人:旧東京中央郵便局の再開発は、東京駅前の立地を考慮すると、プロジェクトは成功すると思われます。ただ、その他の候補地が、100箇所もあるということなので、現在の市況を考慮するとちょっと心配です。

 

<物流施設の空室率が上昇>(CBRE 倉庫・配送センター市況レポートより)

首都圏のマルチテナント型物流施設の空室率は、2007年12月の5.3%から、2008年6月には18.0%まで上昇したと記載されています。
理由として、6ヶ月間に10棟ほどのマルチテナント型施設の竣工があったこと、既存施設についての空室の消化が進んでいないこと等が挙げられています。また、供給過剰懸念から、投資家が慎重な姿勢を見せるケースもあると示しています。

 

<福岡都市部について>(Net-IB 九州企業特報より)

Net-IB 九州企業特報によると、福岡都市部では空室の多いオフィスビル、開発が頓挫した土地等によって空洞化が顕著とのことです。
また、半年前に約30数億円での買付証明の提出が検討されていたビルが、(ビル所有会社の破綻後)現在20億円前後といわれていることも記載しており、下落のスピードの速さを指摘しています。

 

<ヒューリック株式会社の上場予定>

同社は、10月6日に東京証券取引所への上場承認が得られ、11月11日に上場予定であることを発表しました。東京23区を中心に、100件以上の賃貸物件を保有し、オフィス用途を中心に賃貸可能面積40万u強を運用しているとのことです。

 

<アスベスト無害化>

環境省から研究を委託されていた住友大阪セメントが、10月7日、研究成果を利用したアスベスト無害化封じ込め工法を開発したと発表しました。これまでの工法と異なり、アスベストを科学的に融解させ化学反応により無害化することができるそうです。
管理人:日本経済新聞によると、施工コストは1u当たり5万円程度からと他工法に比べると割高とのことですが、アスベスト飛散のリスクがなくなるので是非普及してほしいと思います。

 

ご参考:アスベスト除去コスト
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha08/01/010425_4_.html

 

<サイゼリアが好調>

 外食を控える傾向が強まるなかで、低価格路線のサイゼリアが業績を伸ばしているそうです。2008年8月決算では、売上高は前期比2.5%増、営業利益は同比0.8%増と発表しています。

 

<有料老人ホーム急増>(2008年10月5日付日本経済新聞)
この10年で、有料老人ホームの施設数は10倍強、入居定員数は5倍以上に急増したと記載しています。トラブルのリスクも拡大しているようで、専門家は、安易に選ばず、納得いくまで検討をすることを強調しています。

 

<ニューシティ・レジデンス投資法人>
不動産投資信託証券市場(J-REIT)に上場しているニューシティ・レジデンス投資法人が10月9日、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立て、受理されたことを発表しました。
負債総額は、1,123億円。J-REITでは、初の破綻です。
9日のニューシティ・レジデンス投資法人の終値は71,000円。

 

<新井組>
東証、大証1部に上場している中堅ゼネコンの新井組が、10月8日東京地方裁判所に民事再生法の適用を申請し、受理されたことを発表しました。
負債総額は子会社を含め約450億円。

 

今週の気になる記事 2008年10月3日

2008年10月1日付日本経済新聞

大手投資ファンド会社の役員が「どのオフィスビルも最低5%台。好きな値段を付けていい」と、マンションデベへ売り込んだことが記載されています。

 

2008年10月2日付日本経済新聞

東京都心の高額のオフィス賃料が下落しているとのことです。東京丸の内の大手町エリアの賃料は、昨年の7万円/坪から「5万円半ばで成約するのは難しい」という状況になっていると記載されています。

また、募集賃料から3千円から5千円値引きして成約するケースが増えているとの大手仲介業者のコメントも記載されています。

 

2008年10月3日付日本経済新聞

REITの下落率(昨年8末との比較)が、米国の15%に比べて、日本は44%と下げ幅がきついという記事が記載されています。理由として、個人のREIT保有比率が、米国の約5割に対して、日本は約3割と低く、安値を拾う個人投資家層が薄いという見解が示されています。

 

2008年10月3日付日本経済新聞

ゴールドマン・サックスと、ゼネラル・エレクトリックに出資したウォーレン・バフェット氏の優先株の利回りは10%にのぼると記載されています。

 

エルクリエイト

ジャスダックに上場している不動産開発会社エルクリエイトが2008年10月2日、自己破産を申請したとのことです。負債総額は約60億6000万円。

 

2008年 都道府県地価調査について  2008年9月28日

地価は下落圧力が強くなってきているようです。

 

例外はあるものの、
前年に上昇していた地点は、上昇率が大幅に減少したか、下落に転じた。
前年に下落していた地点は、例年並みの下落となった。
というのが大まかな地価の動きのようです。

 

下落圧力の理由としては、

 

サブプライムローンの影響
マンション販売の不振
景気後退懸念及びそれに伴う買い控え
オフィス需要の冷え込み
外資系金融機関の業務縮小・撤退
国内金融機関の不動産向け融資への慎重姿勢
J-REITの物件取得額の減少
不動産の買手の減少(ファンドの資金の減少)
アーバンコーポレーション、セボン、スルガコーポレーション等の破綻
外資系証券会社からのノンリコースローンが急停止しため、今後リファイナンス(借り換え)が困難なケースが多くなり、物件売却の売却が増えると予測されている
今後も、不動産の供給が増加すると予測されている
地方圏では、景気低迷に加え、人口集出が続いている

 

などが挙げられています。

 

 

どれも個別には既に知っている内容ですが、こうしてずらりと並べられると、

 

不動産の取得(融資の慎重姿勢)、
不動産の保有(オフィス需要の減少、供給過剰による価格下落)
不動産の売却(買手不足)

 

といった不動産売買における全ての面で、
不動産価格が減少する方向へベクトルが向いていることが分かります。

 

 

9月19日付けの日経新聞では、下記のような眼を引く記事もありました。

 

六本木ヒルズの入居率が90%(リーマン・ブラザーズの動向によっては更なる減少も)
人気の渋谷区(-3.7%)、港区(-2.3%)、目黒区(-1.1%)でも地価下落(高輪三丁目の高級住宅街で前年比-5.9%も下落しています!?)
2008年に入って地価下落圧力は強まっている。(2008年都道府県地価調査の地価変動率は、2007年7月から2008年7月までの変動率ですので、今回の結果で上昇しているポイント・地域も、すでに下落局面に入っている可能性があることを示唆しています。)

 

 

では、今後はどうなるのかというと、

 

「調整局面に入る」

 

というのが共通した意見です。
あたりまえといえば、あたりまえですが・・・