2009年9月22日の日経新聞に記載されていた記事です。
伊藤忠食品系の家事代行会社、カジタクが、REITと組んで、
生活支援サービスがついた賃貸サービスを提供するとのこと。
清掃と洗濯等の家事代行を、入居者に提供するサービスで、
第1弾の住宅系REITの高級マンションでは、
カジタクの通常料金よりも4割程度安く提供するそうです。
改装費などの設備投資なしに、空室率を抑える手段として、
他のREITや賃貸オーナーに売り込む方針だそうです。
＜私見＞
単身向け高級賃貸住宅では、とても喜ばれるサービスだと思いますが、
皆さんどのように思われますか。
国土交通省が9月17日に、2009年の基準地を発表しました。
全ての都道府県で下落率が拡大、もしくは上昇から下落に転じています。
新聞、HP等の記事を拾い読みすると概要は下記のようになります。
下落の要因としては、次のものが挙げられています。
・不動産ファンド等の投資マネーの減少
・不況で売上が伸びず、テナントの賃料負担能力が需少。
・オフィス需要の低迷（空室率の上昇、賃料の低下）
・マンション用地の需要減少。
・雇用不安による個人の住宅取得需要の減少。
・金融機関の融資の厳格化。
具体的な数字としてインパクトがあるのは下記のとおりです。
＜東京都心＞
・銀座や、表参道の商業地で約10〜20％下落。
・丸の内でも約15％下落。
・世田谷の高級住宅街で約14％の下落。
＜東京以外＞
・福岡市の商業地は約16％下落。
ある新築オフィスビルの空室率は70％とのこと。
・大阪市中心6区の商業地は約13％の下落
＜地方圏＞
・人口減少が続く地方では、下落傾向が継続し、
下落幅が拡大したとのこと。
今後の地価動向のカギとされているのは、次の2つです。
・景気動向
・金融機関の融資姿勢
地価上昇の時期については意見が分かれているようです。
・基準地価格は遅行性が強く、足もとには回復を示す明るい材料
があるので、既に底入れした若しくは底入れが近いのではないか
とする意見。
・日本及び世界経済の先行きが不透明であるため、不動産市況も
不透明とする意見。
私の個人的な意見としては、
オフィスの空室率、個人の住宅購入意欲、金融機関の融資姿勢等
が景気動向に影響されてしまうため、
景気の先行きが不透明な状況を踏まえると、
しばらくは、現状のまま推移するものと思っております。
毎日ｊｐの記事です。
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090925k0000e040088000c.html
7月の京都地裁、８月の大阪高裁に続いて、
9月25日の京都地裁でも
賃貸住宅契約の更新料は
「消費者契約法違反で無効」とする判決を出したそうです。
＜私見＞
このまま更新料の無効は定着するのでしょうか。
更新料は、首都圏を中心に慣行化されている地域が多く、
もし更新料が無効となったら、更新料の返還請求の
大量発生が心配されます。
また、更新料を考慮した不動産鑑定評価書もあります。
そういえば知人が先日20万円の更新料を支払ったと
言っていました。
関東の判決がどうなるか、注目です。
J-REITによる2008年1月〜9月の不動産取得の状況のデーターです。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20081120/114068/?SS=expand-architecture&FD=-602172945
管理人が思っていた以上にREITは不動産を取得していましたが、日経不動産マーケット12月号によると、直近の半年間に限定した場合には取得の動きを止めているREITが多いとのことです。
リーマンショック（2008年9月15日）以降のデーターがほしいところですが、ないものねだりというところでしょうか。9月15日以降は、日本ビルファンド投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人、NTT都市開発（REITではありません）等の体力のあるところのみが不動産を取得しているものと思われます。
話しは変わりますが、UBS証券が「不動産投資市場は12月から徐々に動き出す可能性がある」と指摘しています。実現してほしいと切実に思う管理人でした。
＜ノーベル賞、日本人4人受賞！＞
どの方も、淡々としていて、ユーモアがあり、かつ自信に満ちています。
おめでとうございます！
＜日本郵政が、不動産開発事業を開始＞（10月6日付日本経済新聞）
日本郵政は、3兆円近い資産を活用して不動産開発事業を本格化し、赤字転落も懸念されている郵便局会社（窓口会社）の収益の下支えを狙うと記載されています。
管理人：旧東京中央郵便局の再開発は、東京駅前の立地を考慮すると、プロジェクトは成功すると思われます。ただ、その他の候補地が、100箇所もあるということなので、現在の市況を考慮するとちょっと心配です。
＜物流施設の空室率が上昇＞（CBRE 倉庫・配送センター市況レポートより）
首都圏のマルチテナント型物流施設の空室率は、2007年12月の5.3％から、2008年6月には18.0％まで上昇したと記載されています。
理由として、6ヶ月間に10棟ほどのマルチテナント型施設の竣工があったこと、既存施設についての空室の消化が進んでいないこと等が挙げられています。また、供給過剰懸念から、投資家が慎重な姿勢を見せるケースもあると示しています。
＜福岡都市部について＞（Net-IB 九州企業特報より）
Net-IB 九州企業特報によると、福岡都市部では空室の多いオフィスビル、開発が頓挫した土地等によって空洞化が顕著とのことです。
また、半年前に約30数億円での買付証明の提出が検討されていたビルが、（ビル所有会社の破綻後）現在20億円前後といわれていることも記載しており、下落のスピードの速さを指摘しています。
＜ヒューリック株式会社の上場予定＞
同社は、10月6日に東京証券取引所への上場承認が得られ、11月11日に上場予定であることを発表しました。東京23区を中心に、100件以上の賃貸物件を保有し、オフィス用途を中心に賃貸可能面積40万㎡強を運用しているとのことです。
＜アスベスト無害化＞
環境省から研究を委託されていた住友大阪セメントが、10月7日、研究成果を利用したアスベスト無害化封じ込め工法を開発したと発表しました。これまでの工法と異なり、アスベストを科学的に融解させ化学反応により無害化することができるそうです。
管理人：日本経済新聞によると、施工コストは1㎡当たり5万円程度からと他工法に比べると割高とのことですが、アスベスト飛散のリスクがなくなるので是非普及してほしいと思います。
ご参考：アスベスト除去コスト
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha08/01/010425_4_.html
＜サイゼリアが好調＞
外食を控える傾向が強まるなかで、低価格路線のサイゼリアが業績を伸ばしているそうです。2008年8月決算では、売上高は前期比2.5％増、営業利益は同比0.8％増と発表しています。
＜有料老人ホーム急増＞（2008年10月5日付日本経済新聞）
この10年で、有料老人ホームの施設数は10倍強、入居定員数は5倍以上に急増したと記載しています。トラブルのリスクも拡大しているようで、専門家は、安易に選ばず、納得いくまで検討をすることを強調しています。
＜ニューシティ・レジデンス投資法人＞
不動産投資信託証券市場（J-REIT）に上場しているニューシティ・レジデンス投資法人が10月9日、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立て、受理されたことを発表しました。
負債総額は、1,123億円。J-REITでは、初の破綻です。
9日のニューシティ・レジデンス投資法人の終値は71,000円。
＜新井組＞
東証、大証1部に上場している中堅ゼネコンの新井組が、10月8日東京地方裁判所に民事再生法の適用を申請し、受理されたことを発表しました。
負債総額は子会社を含め約450億円。
2008年10月1日付日本経済新聞
大手投資ファンド会社の役員が「どのオフィスビルも最低5％台。好きな値段を付けていい」と、マンションデベへ売り込んだことが記載されています。
2008年10月2日付日本経済新聞
東京都心の高額のオフィス賃料が下落しているとのことです。東京丸の内の大手町エリアの賃料は、昨年の7万円/坪から「5万円半ばで成約するのは難しい」という状況になっていると記載されています。
また、募集賃料から3千円から5千円値引きして成約するケースが増えているとの大手仲介業者のコメントも記載されています。
2008年10月3日付日本経済新聞
REITの下落率（昨年8末との比較）が、米国の15％に比べて、日本は44％と下げ幅がきついという記事が記載されています。理由として、個人のREIT保有比率が、米国の約5割に対して、日本は約3割と低く、安値を拾う個人投資家層が薄いという見解が示されています。
2008年10月3日付日本経済新聞
ゴールドマン・サックスと、ゼネラル・エレクトリックに出資したウォーレン・バフェット氏の優先株の利回りは10％にのぼると記載されています。
エルクリエイト
ジャスダックに上場している不動産開発会社エルクリエイトが2008年10月2日、自己破産を申請したとのことです。負債総額は約60億6000万円。
地価は下落圧力が強くなってきているようです。
例外はあるものの、
前年に上昇していた地点は、上昇率が大幅に減少したか、下落に転じた。
前年に下落していた地点は、例年並みの下落となった。
というのが大まかな地価の動きのようです。
下落圧力の理由としては、
サブプライムローンの影響
マンション販売の不振
景気後退懸念及びそれに伴う買い控え
オフィス需要の冷え込み
外資系金融機関の業務縮小・撤退
国内金融機関の不動産向け融資への慎重姿勢
J-REITの物件取得額の減少
不動産の買手の減少（ファンドの資金の減少）
アーバンコーポレーション、セボン、スルガコーポレーション等の破綻
外資系証券会社からのノンリコースローンが急停止しため、今後リファイナンス（借り換え）が困難なケースが多くなり、物件売却の売却が増えると予測されている
今後も、不動産の供給が増加すると予測されている
地方圏では、景気低迷に加え、人口集出が続いている
などが挙げられています。
どれも個別には既に知っている内容ですが、こうしてずらりと並べられると、
不動産の取得（融資の慎重姿勢）、
不動産の保有（オフィス需要の減少、供給過剰による価格下落）
不動産の売却（買手不足）
といった不動産売買における全ての面で、
不動産価格が減少する方向へベクトルが向いていることが分かります。
9月19日付けの日経新聞では、下記のような眼を引く記事もありました。
六本木ヒルズの入居率が90％（リーマン・ブラザーズの動向によっては更なる減少も）
人気の渋谷区（-3.7%）、港区(-2.3％)、目黒区(-1.1%)でも地価下落（高輪三丁目の高級住宅街で前年比-5.9%も下落しています！？）
2008年に入って地価下落圧力は強まっている。（2008年都道府県地価調査の地価変動率は、2007年7月から2008年7月までの変動率ですので、今回の結果で上昇しているポイント・地域も、すでに下落局面に入っている可能性があることを示唆しています。）
では、今後はどうなるのかというと、
「調整局面に入る」
というのが共通した意見です。
あたりまえといえば、あたりまえですが・・・
中小企業からのご依頼が中心の不動産鑑定事務所です。
中小企業の皆様は様々な課題を抱えて、日々奮闘されているかと思います。
単に不動産鑑定を実施すれば、解決できる課題ばかりではないと思っております。
不動産鑑定をご検討されている背景をご教示いだだければ、弊社代表は中小企業診断士でもあるので、何かアドバイスができるかもしれません。
お気軽にご相談下さいませ。
