]]>地主さんや借主さんと話をしても、
価格の面で折り合わず
交渉を中断している方も多いと思います。
借地権には様々な要素があり価格も一様ではありません。
地主さんの言い分も、借主さんの言い分も、どちらも正しいのです。
ですが、そのままでは溝は埋まりません。
双方が、
現在の不動産市況と、
周辺の借地権の取引価格と動向、
について共通の認識をもち、
たたき台としての借地権・底地価格（鑑定評価額）を共有したうえで、
交渉のテーブルにつくことが、
結果として問題解決の近道になると思っております。
そのため弊社では、
借地・底地問題を解決するために鑑定評価をご依頼するのであれば、
交渉の相手方も納得する形での、ご依頼方法をお勧めしております。
当事者一方から鑑定評価の依頼を受けて、 鑑定評価を行うのは、
残念ながら抜本的な問題解決にはいたらないケースが多いようです。
これは、一方からの依頼では、鑑定評価額が共通の認識にならないこと、
「勝手なことをして」という先方の反発が原因と考えられます。
弊社では、 上記の点を考慮し
・同一テーブルにて、当事者双方から、鑑定のご依頼をお受けしています。
・同じテーブルにて、当事者双方に、鑑定結果を報告しております。
・評価報酬は当事者双方にご負担いただくことを提案しております。
上記の作業を通じて、共通認識になるように努めております。
鑑定評価額については、市場実態を反映するため、
残念ながら必ずしも当事者双方が満足する結果が算定されるわけではありません。
弊社がお約束できるのは、実質的な問題解決になるよう
公平性を保ち、共通認識として認められるべく努力し、
精度の高い鑑定評価を実施することです。
真剣に問題解決をお考えの方は、
弊社を検討先の1社にしていただけると幸いです。
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]]>http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20081120/114068/?SS=expand-architecture&FD=-602172945
管理人が思っていた以上にREITは不動産を取得していましたが、日経不動産マーケット12月号によると、直近の半年間に限定した場合には取得の動きを止めているREITが多いとのことです。
リーマンショック（2008年9月15日）以降のデーターがほしいところですが、ないものねだりというところでしょうか。9月15日以降は、日本ビルファンド投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人、NTT都市開発（REITではありません）等の体力のあるところのみが不動産を取得しているものと思われます。
話しは変わりますが、UBS証券が「不動産投資市場は12月から徐々に動き出す可能性がある」と指摘しています。実現してほしいと切実に思う管理人でした。
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料金はご相談に応じます。
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調査報告書等の料金表 （消費税別） |
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調査報告書 |
170,000円 |
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調査報告書（積算価格なし） |
120,000円 |
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物件調査のみ（価格査定なし） |
50,000円 |
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机上の価格査定 |
10,000円 |
早急に鑑定料の見積もり額をご連絡致します。
なお、見積もり額を算定するために、 物件情報を
電話、Eメール等にて確認させて頂くことがございますが、ご了承下さい。
折り返し、受付メールをお送りしております。
メールが届かない場合、送信が完了していないことがございます。
お手数ではございますが下記メールアドレス宛ご連絡ください。
その他、何かご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
こづか不動産鑑定株式会社
小塚 隆雄
〒275-0026 千葉県習志野市谷津6-7-1-504
TEL : 047-401-5007
FAX : 047-401-5008
E-mail : kantei@1ka232mori.com
URL : http://1ka232mori.com/
お客様に気軽に使っていただき、 喜んでもらうことを目標にしております。
ですから、
「予算内で鑑定の依頼したいけれど・・・」
「鑑定料の見積もり額を教えてほしい」
「この部分の調査だけでいいんだけど、いくらぐらいかな・・・」
といった料金に関することは、ご気軽に質問して下さい。
当サイトをご覧になったお客様のためですので、
できるかぎりの協力を致します。
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娘の七五三のお参りに行ってきました。
七五三のシーズンだったので、晴れ着姿が多く、賑やかで、
楽しくお参りができました。
一方で、
この神社の建物は相当古いんだろうな～
でも収益力は高いんだろうな～
と不謹慎なことも考えていました。
家に帰ってホームページで確認すると
なんと1772～81年（築236年！）に建築されたとのことです。
日本の木造建築の技術の高さと、
木造建物の耐用年数の判断の難しさと
収益価格と積算価格のバランスの難しさと
娘のかわいさ
を実感した一日でした。
]]>まず路線価で土地価格の目安をつけておきましょう。
実勢の売買価格ではなく、 あくまでも参考程度ですが、
適切な相場の把握のための第一歩となります。
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欠陥住宅かどうかを調べてほしいという、お電話を いただきました。
残念ながら、鑑定士は建物の構造の欠陥チェックのプロではございませんので、
丁重にお断りさせていただきました。
気になって友人の建築士に聞いてみると、既に建物が建って
しまった後では建築士でも、チェックする項目は限られてしまうそうです。
また、欠陥住宅をチェックしてくれる会社は数多くあるけれども、
いろんな会社があるので注意するようにアドバイスを受けました。
じゃどうしたらいいのだと食い下がると、次の2つの回答が返ってきました。
１）○○県建築士事務所協会（建築士協会ではない）に電話して、
欠陥住宅のチェックをしてくれる建築士事務所を紹介してもらう。
紹介してもらえるのならば、この方法が安全だそうです。
２）紹介してもらえない場合、ホームページ等で安心できそうな業者を
探すしかない。とのことでした。
建売住宅を購入予定のお客様には、
一生の問題なのに、 結論がスパッとでないのは良くないですね。
まったくの私見ですが、建売業者さんは、後で建築士がチェック
しやすいように、建築中の建物の写真を数多く撮影し、その写真を
建築士の証明付きでお客様にお見せすれば、お客様も安心でき、
結果として売上も上がるのではないでしょうか。
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場所は、千葉県のJR津田沼駅の南西方500mぐらいのところです。
住居跡（正式には竪穴式住居跡）が、64軒も出てきたそうです。50cmぐらい地面を掘って、周りに盛り土して雨水を防ぎ、木で周りを土留めをして、生活していたとのことです。
縄文時代のものかと思ったら、ナント奈良時代だとのことで、 都会（平城京）と地方との格差を実感させられました。
下の写真が、一般的な住居の跡だそうです。 中央にある、丸くなっているところが、 かまどです。 ちょっと赤いのがお分かりいただけますですでしょうか。赤いのは火を使っていた証だそうです。
次の写真は土器がでてききた住居跡です。 リアルですね。
次の写真は、表土をはがした発掘前の状態です。 黒くなっている四角い部分がお分かりいただけますでしょうか？ 自然な地層でないことから、住居跡と認識されるそうです。
この状態から、発掘作業が行われます。
案内してくれた人に聞いてみたのですが、一つの住居を発掘作業をするのに、4人がかりで、約1週間かかるそうです。
私は、埋蔵文化財と聞くと、直感的に、開発が遅れる、コストがかかるといったマイナスイメージしかなかったのですが、古の文化にふれるのもいいもんだなと思ったりしました。
え、息子ですか？
楽しんで見ておりました。小学生にも面白いんですかね！？
]]>1994年 東京経済大学卒業。
1994年 江戸川区農業共同組合入社。
1997年 ㈱東葉鑑定入社。
2003年 インリックス㈱入社。
2005年 ｱｰﾝｽﾄｱﾝﾄﾞﾔﾝｸﾞﾄﾗﾝｻﾞｸｼｮﾝｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞﾘｰｻｰﾋﾞｽ㈱入社。
2008年 こづか不動産鑑定㈱を設立。
社）日本不動産鑑定協会会員
]]>お客様ご自身でも、ある程度までは調べられると思いますが、
第三者意見という観点から、
できれば、不動産鑑定事務所に頼まれるのがよいと思います。
ここで問題が生じます。
不動産鑑定を頼むと費用がかかります。
数百万円、数千万円のロスを防ぐためとはいえ、
無駄なお金は使いたくないのが本音ではないでしょうか。
そこで、
お客様にとって、最も都合のよい条件で、
依頼することを検討してみましょう。
不動産鑑定事務所では、
さまざまな調査依頼に対して、複数の料金プランを
用意しています。
下記のケースを参考に、交渉してみてください。
ケース1
不動産鑑定評価書がいいという場合。
お金は掛かるというデメリットはありますが、
きちっとした情報がほしいというお客様にはオススメです。
正式な不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が最も自信を持って
提出できるものです。
交渉相手に提示する場合や、税務署等への提出、第三者への提示にも
対応できます。
不動産証券化等で多くの出資者を募るために使われているのも
この不動産鑑定評価書です。
ケース２
正式な不動産鑑定評価でなくてもいい場合
お客様が、ご自身の売買の参考にするのであれば、正式な不動産鑑定評価は、不要と思われます。
この場合、簡易鑑定、調査報告書といった名称は
各事務所さまざまですが、 割安で鑑定士の判断が入手できます。
文章量等の違いはありますが、
不動産鑑定評価と、ほぼ同じ結果（評価額）が得られます。
ケース３
積算価格は不要である場合。
収益物件（一棟マンション等）の場合、収益価格(※1)で売買価格
が決まることが大半ですから、
積算価格(※2)の査定は実質的に参考程度
になる可能性が高いです。
この場合、積算価格の算定は不要だということを伝えてみましょう。
土地の取引事例を入手し、土地価格を算定する必要がなくなるので、
ケース２の価格から、さらに鑑定料を削減できる可能性があります。
但し、建物が相当の年数を経過している場合等で、
再開発も想定できる場合には、
土地価格は重要ですので、積算価格は行った方が無難です。
(※1)収益価格
総収入から総費用を引いた純利益を利回りで還元した価格
(※2)積算価格
土地価格と建物価格をそれぞれ算出してから、合計した価格
ケース４
物件調査（現地調査、市役所調査、法務局調査）のみで、
価格算定は不要な場合。
ご所有物件の権利関係等を把握される目的であれば、物件調査（現地調査、市役所調査、法務局調査）のみを
ご依頼されるのも、効果的です。
特に、下記のような複雑な案件の場合にオススメです。
借地権等、権利関係が複雑な物件
建物の再建築の可否の判断が難しい物件 等々
ケース５
机上のみの評価でいい場合。
ある程度の相場がわかればいいというお客様もいらっしゃると思います。
この場合には、机上での算定をお願いしてみてはいかがでしょうか。
鑑定事務所としては、現地実査や、事例収集等の作業が不要になるので、
料金はとても安くなります。
お客様の必要とする条件に合わせて、
お金の掛けられる範囲で、相場を把握し、
判断や交渉に役立てていただけたらと存じます。
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