http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

概要は下記のとおりです。

販売戸数：
４月の新規販売戸数は342戸で、対前年同月比6.2％増（対前月比8.6％増）。　

月間成約率：
４月の月間契約率は47.1％で、前年同月と比較して7.2％ポイントダウン（前月と比較して1.1ポイントアップ）。

平均販売総額：
４月の平均価格は4,306.1万円で、前年同月と比較して2.6％アップ（前月と比較して11.8％ダウン）。

月末現在の翌月繰越販売在庫数（発売後6カ月以内）：
2011年4月末現在684で、前年同月末の在庫数は511。

＜私見＞
販売在庫数の増加が気になります。

＜取引先＞
公共団体
金融機関
一般企業
弁護士事務所
公認会計士事務所
中小企業診断士事務所
個人

＜評価物件所在地＞
千葉県（ 千葉市、習志野市、市川市、浦安市、船橋市、松戸市、八千代市、旭市、いすみ市、市原市、大網白里町、柏市、香取市、鴨川市、木更津市、君津市、佐倉市、山武市、袖ヶ浦市、東金市、流山市、野田市、茂原市、勝浦市、富里市、銚子市、我孫子市 ）

東京都　（千代田区、中央区、港区、目黒区、墨田区）

神奈川県　（藤沢市、横須賀市）

茨城県、岩手県、奈良県

＜評価物件の主な類型＞
・更地
・建物及びその敷地
（一棟マンション、店舗ビル、事務所ビル、戸建住宅、区分マンション、区分店舗、リゾートマンション）
・借地権付建物
・定期借地権付建物
・底地
・借地権
・大規模更地（マンション想定、更地分譲想定、戸建分譲想定）
・多数画地の評価（評価画地：数百件）
・大規模工場・倉庫
・事業評価（老人ホーム、ホテル）
・傾斜山林
・無道路地

・「路線価図」の利用法

・実際に成立した「取引価格（取引事例）」を調べてみましょう

・広大地について情報がほしい方へ

・借地、底地問題を解決したいとお思いの方へ 

実際の取引で成立した土地の取引価格（取引事例）を調べてみましょう。

以前は、不動産会社や不動産鑑定事務所等でしか入手できなかった

取引価格のデータが、(制限付きではありますが)

インタネット上で無料で入手できる時代になりました。

下記をクリックしてみて下さい。国土交通省の運営するサイトに繋がります。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html

上記の画面が出てきましたら、 左欄の
都道府県
市町村
地区
を選択して設定反映のボタンを押して下さい。

すると下記のような画面になります。

地図の中には、地価公示等のポイントと単価が表示されています。
矢印は、習志野-11の公示価格は155,000円/㎡であることを示しています。

今回は取引価格を調べるのが目的ですので
地価公示についての説明は割愛させていただきます。

左の「移動ボタン」や、地図の四方にあります▽のボタン等で、
お調べになるエリアの場所まで、移動して下さい。

次に「検索ボタン」を押して、お調べになりたいエリアをクリックして下さい。

すると下記のような過去1年間の取引価格（㎡単価）が表示されます。

物件の特定ができないように情報は限定されていますが、

同じエリア内の実際に成立した価格です。

少しでも参考になれば幸いです。

２月の首都圏分譲マンション賃料、2.5％下落　民間調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=20100324p2001p2
　不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）がまとめた２月の首都圏の
分譲マンション賃料（１平方メートル当たり）は、前月比2.5％下落して2553円と
なったそうです。2600円台を割り込んだのは６カ月ぶりとのこと。
東京カンテイでは「借り手の懐具合が厳しいため、賃料水準の高い物件が敬遠されている。
今後も賃料は横ばいか弱含みで推移する」と分析しています。
ちなみに千葉県は1.7％上昇とのこと。

新築アパートの賃料上昇（平成22年１月期の賃貸物件登録賃料）・・・アットホーム
http://zenchin.com/news10032203.html
首都圏の新築物件の賃料は、マンションの下落率が３カ月連続で改善したそうです。
アパートでは下落が止まり、前年比で２・９％の上昇に転じたとのこと。
また、中古物件についてはアパート・マンションともに２カ月連続で下落したが、
マンションで昨年比─０・９％、アパートで─２・１％と下落幅は縮小しているそうです。

100万円超の超高額賃料帯で下落幅縮小・・・アトラクターズ・ラボ
http://zenchin.com/news10032202.html
記事によると同社は今後各賃料帯においても賃料下落に歯止めがかかると予想しています。
下落に歯止めがかかった要因として、リーマンショックから１年以上が経過し、
今回調査対象となった空室物件が、前回募集時にすでに大幅な家賃値引きが行われている
ものが多く、賃料下限値に達していることが考えられるとのことです。

初期費用０円契約を開始・・・ストーンズ
http://zenchin.com/news10032205.html
神奈川県を中心に管理するストーンズが今年５月から契約時の入居者初期費用負担を無くす
新しい契約方式を始めるそうです。入居者の代わりにストーンズが契約主となることで、
家主に支払う敷金・礼金と、仲介事業者に支払う仲介手数料を立て替え、入居者との間では
転貸借契約を結び、毎月の賃料に２年間立て替え分を上乗せして、回収するとのことです。

高齢者賃貸物件に参入、高松に第１号／穴吹興産
http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/economy/article.aspx?id=20100324000095
人口減少に伴い分譲マンション市場が縮小する中で、高齢者専用賃貸住宅等は
分譲マンションや戸建て住宅から一定の住み替え需要があると見込み、四国・中国地方などの
主要都市で展開するそうです。
スタッフが２４時間常駐する管理事務所、訪問介護事業所、食堂などを併設し、
スタッフは生活支援を行い、近隣の医療機関などと提携。介護が必要になった場合、
介護サービスを受けながら継続して入居できるそうです。

「障害者と健常者が協力する共同住宅」が恵比寿にオープン
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201003250001.html
ＮＰＯ法人パレット（東京都渋谷区）は４月、障害者と健常者が協力して生活する
共同住宅「ぱれっとの家いこっと」を東京・恵比寿にオープンするそうです。

 大阪・千林商店街の１００円商店街、家賃１００円の格安賃貸物件も
（※賃貸用住宅ではありませんが・・・管理人）
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100325/biz1003252054047-n1.htm
　大阪商工会議所などは２５日、千林商店街（大阪市旭区）で４月３日に実施する
「１００円商店街」の概要を発表しました。
不動産業者が家賃を１カ月限定で１００円にした賃貸物件を用意するなど
超格安商品がそろうそうです。

入居者の自室内での自殺、孤独死、犯罪による死亡に対して、
管理業者が家主に支払う見舞金費用を補償する、国内初の保険商品（エース損害保険株式会社）
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=247447&lindID=3

＜私見＞
未だに100万円超の賃料を払える人がいるんですね。
どんな仕事をされているんでしょう・・・。

全国平均（全用途）前年比▲4.6％
住宅地　前年比▲4.2％
商業地　前年比▲6.1％

特に商業地の落ち込みが顕著で、
地価の高いエリアほど下落率が大きくなっているようです。

・商業地の下落率
地方圏▲5.3％
三大都市圏▲7.1％
東京都区部▲9.8％
銀座　▲25％超

地価の落ち込みの理由としては下記のものが挙げられています。

都心部
・オフィス需要の落ち込み（空室率の悪化）
・企業収益の悪化
・先行き不透明感
・デフレの影響
・欧米の投資家が中国・インドに投資先を移している
・銀座の場合には高級衣料店の撤退（中国に新店舗）

地方圏
・人口減少
・企業の投資抑制に伴う店舗・工場の閉鎖

今後については、
足元では下げ止まりつつあるというポジティブな意見と、
今後も厳しい状況が継続するというネガティブな意見が
混在しています。

ポジティブな意見

・2009年の前半から後半にかけて下落率は鈍化
・住宅投資に明るい兆し
・マンション成約率が70％超となった
・2009年に売買された中古マンションの平均価格が前年を上回っている
・公示地価や基準地価は実勢価格に対しては遅行指標であり、
実物市場における地価は、足元では都内で一部上昇がみられるほか、
首都圏にも下げ止まりが窺えると指摘（シティグループ証券）
http://www.nsjournal.jp/news/news_detail.php?id=202140

・不動産ファンドを組成する動きが少しずつ出てきた。
※ケネディクスは、年内に国内オフィスと商業施設で運用する
総額300億円規模のファンドを組成する方針とのことです。
同社の社長は、オフィス空室率は今年に底を打ち、
賃料を含めた不動産市場の底打ちは来年夏になると
予想しているそうです。
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20100318202428.html

ネガティブな意見

・日経新聞では、デフレ（一般物価下落）と資産デフレ（不動産価格の下落）
の悪循環の懸念がされています。

ロイターの記事には下記の意見がありました。
・本格的な相場回復に向かうといったムードは市場で感じられない。
・少子高齢化などで成長が期待できない国の不動産価格が、大幅に上向くのは難しそうだ。
・外資が現在の日本の不動産に注目するとは思えない。
http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPJAPAN-14412320100318

・盛岡では下げ止まりの兆しは見えていないとのことです。
http://news.ibc.co.jp/item_13299.html

＜私見＞
ポジティブな意見が多くなってきておりますが、
本格的な回復まではもう少し時間がかかりそうです。

オフィス縮小の動きと、新規供給に伴う募集面積の増加が影響しているようです。
http://www.e-miki.com/data/download/sokuho/C1003_TO.pdf

厳しい状況ですが、
ポジティブなニュースが少しずつ出てきています。

 ・首都圏のマンション販売については、販売の好不調の目安となる契約率70％を
2か月連続で超えたそうです。

一部新規物件が不足する状況にもなっていると記載されています。
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hotnews.aspx?id=ASDD15093%2015032010

・中央三井信託銀行が、不動産を対象に投資運用を行う専門子会社を設立（3月16日）
http://www.sankeibiz.jp/business/news/100317/bse1003170507001-n1.htm

・3月16日の日経新聞には東京都心を中心に不動産価格の底入れを予想する声が
出てきていると記載されています。

・日経新聞によると内閣府が3月9日に発表した1月の景気動向指数は、
10カ月連続で前の月を上回りリーマンショック前の水準に戻ったとのこと。

・3月の月例経済報告では、「景気が"着実"に持ち直してきている」と
記載されています。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/2010/0315getsurei/main.pdf

リフォームについては2つの面白い記事がありました。

若い女性を意識して白とピンクを基調にデザインした「姫部屋」
ゴージャス感を演出した「小悪魔部屋」、
雲の上をイメージして全面を白とした「スカイライフ」等
完成から1週間で成約に至っているそうです！
http://www.hokkoku.co.jp/subpage/K20100305302.htm

二世帯住宅として使用
されていた三階建木造住宅をシェアハウスに転用。
一般的な戸建賃貸としての予想収益の1.5倍の収益を目指すそうです。
http://www.value-press.com/pressrelease.php?article_id=53280

＜私見＞
オーナーさんにも勤勉さとアイデアと資力が要求される時代
のようです。

横須賀市のサラリーマン大家さんのブログに

全国の賃貸住宅の空室率が都道府県別に

記載されています。（全国賃貸住宅新聞の記事です）

http://ameblo.jp/tontonmail1900/entry-10436752835.html

空室率は20％以上のところが多いのが確認されます。

30％以上の県もあります・・・40％以上も・・・。

しかもこのデータは平成20年とのこと・・・。

ちなみに、
日管協総合研究所の
平成21年度下期賃貸住宅景況感調査『日管協短観』
に記載されている空室率（委託管理(集金管理を含））は
下記の通りとなっております。
首都圏9.7％
関西圏10.2％
全国11.7％
http://www.jpm.jp/marketdata/pdf/%C2%E8%A3%B2%B2%F3%C3%BB%B4%D1%A1%CA%A5%D1%A5%EF%A1%BC%A5%DD%A5%A4%A5%F3%A5%C8%A1%CB.pdf

もうひとつ、
管理人が調べたJ-REITの共同住宅の空室率です。
（注：あくまでも管理人調べです。慎重に調査しましたが
精度については御容赦下さい）
平成21年7月以降に決算のあったファンドのデータです。

共同住宅のみの不動産の平均空室率は6.3％（286棟）
共同住宅を含む不動産（店舗付等）の平均空室率は6.9％（466棟）

さすがJ-REITといったところでしょうか。

北京の商業スペースの半分は空室状態か－バブル崩壊間近との見方も
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90920021&sid=aVYaSNRHBuHE

空中大楼の富裕村に潜む中国バブル、破裂ならドバイ危機の千倍の影響
http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=90920021&sid=aUwVTLu9L6RQ

＜私見＞
対岸の火事という認識でおりましたが甘いようです。
破裂・崩壊でなく、調整という形で過熱傾向が
収まってほしいと思っております。

・マツキヨは2010年度に過去最多の出店数を更新する予定
・コンビニエンスストアも高水準の出店ペースを持続
・紳士服の青山が首都圏で出店攻勢をかける。
・ユニクロが前期並みの60店の出店を見込む
等が記載されています。

一方で、郊外型の大型店の出店意欲は著しく低下しているとのこと。
・07年11月に施行された改正まちづくり3法の影響
・不況による消費不振
が要因として挙げられています。

次はちょっとローカルな記事です。

2月24日の日経新聞の千葉・首都圏欄の記事です。
千葉市によると94ケ所の商店街にある4920店のうち
空き店舗は11％の563店で、年々増加しているとのこと。

これに対し千葉市では
空室率の増加に歯止めをかける目的で、
空き店舗に出店する小売業者に対し
1,000万円を限度に融資する制度を4月1日に設けるそうです。
空き店舗の利用を促す融資制度は全国の政令市では初めてとのこと。

もうひとつローカルな記事です。

千葉県木更津市に三井不動産がアウトレットモール開業
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/sonogo/news/201002/CK2010022302000136.html

　東京湾アクアライン開通に合わせ、千葉県木更津市の
金田地区で始まった土地区画整理事業の「かずさアクアシティ」
計画ですが、事業のスタート当初はアクアラインの開通効果もなく、
事実上頓挫していた区画整理事業とのこと。ここに、
最終的に店舗数二百～二百五十店（店舗面積約三万～四万平方メートル）
の規模の三井不動産によるアウトレットパークが計画されています。
同社によると現在、全国で運営されている
アウトレットパークの中では最大級の施設になるとのこと。　
　アウトレットモールの開業により活性化が見込まれおり、
地元の期待は大きそうです。

＜私見＞
デフレ及び消費不振で売上が伸びない状況ですが、
集客力と資力のある企業にとっては、地価等が安く出店しやすいという
状況になるのですね。なんともうらやましい。
千葉県民としては、千葉市の政策及び木更津のアウトレットパーク
のいずれも成功して元気な千葉県になってほしいです！

・福岡のオフィス空室率、５カ月連続悪化　１月末
http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20100204c6c0402e04.html
　既存ビルは17カ月連続の悪化で14.78％
　完成から1年未満の新築ビルは49.1％とのことです。

・札幌中心部　オフィスビル空室増　５年ぶり11％超
http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/217421.html
　空室率は5年半ぶりの高水準で、4カ月連続で上昇しているとのことです。

・岡山市中心部　オフィスビル空室率　過去最悪の水準　市役所筋で撤退続出
http://www.okanichi.co.jp/20100219121356.html
　平成21年12月の岡山市中心部のオフィスビル空室率は、15.0％。
　過去最悪の水準で、支店や営業所の撤退、規模縮小が相次いでいるのが
　原因とのことです。

・大阪のビル空室率　平均空室率　10.34％　平成21年12月末
http://www.sankei-kansai.com/2010/01/08/20100108-019058.php
　特に心斎橋・難波地区の空室率は前年末の約２倍の17.82％まで
　急上昇しているとのこと。
　なお、今年も大型供給が続く見込みとのことです。

ちなみに東京の空室率も上昇しているようです。

・東京大型オフィスビル空室率8.25％に上昇　1月末
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK035882720100204
　空室率は5カ月連続の上昇
　なお、大型新築ビルが2月から6月にかけて23棟が竣工予定とのことです。

高谷廣治税理士事務所
株式会社　エグゼ 
http://www.eskobe.com/
兵庫県神戸市に所在する税理士事務所さんです。